Foi publicada recentemente a resolução do Tema 1.113 (Resp nº 1.937.821/SP) do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tinha dois principais objetivos. O primeiro seria definir se a base de cálculo do Imposto sobre Transição de Bens Imóveis (ITBI) está vinculada a do IPTU, enquanto que o segundo propósito seria estabelecer se é legítima a adoção de valor venal de referência fixado anteriormente pelo fisco municipal como parâmetro para a determinação da base de cálculo do ITBI.
O Recurso Repetitivo teve unanimidade de votos, seguindo o parecer do ministro relator Gurgel de Faria que, em síntese, determinou que:
- A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte desfruta do pressuposto de que é condizente com o valor de mercado, hipótese que somente pode ser contestada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- O município não pode arbitrar previamente sobre a base de cálculo do ITBI, respaldado em um valor de referência estabelecido por ele próprio de maneira impositiva.
Novo cálculo do ITBI
Isto quer dizer que, ao calcular o ITBI, os contribuintes terão agora que utilizar como base de cálculo do tributo o valor de mercado do imóvel, ou seja, a cotação utilizada em condições normais de negociação. Logo, o montante não deve mais se encontrar vinculado, obrigatoriamente, ao valor venal do imóvel ou à base de cálculo do IPTU.
O ministro relator fundamentou o critério da base de cálculo no entendimento de que, em se tratando do ITBI, a expressão “valor venal” empregada no artigo 38 do Código Tributário Nacional deve ser interpretada como o valor de negociação de mercado, por se tratar de uma transmissão imobiliária. Tal interpretação leva em conta os casos em que o tributo tem incidência sobre:
- I: a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física, conforme definido na lei civil;
- II: a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, com exceção dos direitos reais de garantia;
- III: a transferência de direitos relativos aos casos descritos nos incisos I e II.
Critérios de cálculo
Assim, para a Primeira Seção do STJ, o valor da base de cálculo do ITBI deverá englobar os critérios de benefício e valorização do imóvel, ou então fatores que desvalorizem o imóvel como, por exemplo, a localização, metragem, a existência de restaurações, o estado de conservação, entre outros. Os interesses pessoais do vendedor para a transferência urgente do imóvel, assim como os do comprador, que pode encontrar escassez de imóvel na região desejada, também são fatores que podem ser levados em conta para a determinação da base de cálculo, sendo avaliações específicas de mercado, que podem sofrer oscilações para valores maiores ou menores à utilização do cálculo.
No entanto, é preciso atentar-se ao valor de alienação, pois o mesmo não poderá ser o único parâmetro para fixação da base de cálculo. Isso porque pode ocorrer de o imóvel ser negociado a um preço completamente incompatível com o valor do mercado, ainda que não seja pela vontade do contribuinte transferi-lo a tal preço. Assim, se faz necessário a aplicação de um olhar analítico do proprietário do imóvel que, ao declarar o ITBI, deverá considerar não apenas o valor de alienação, mas também o valor real do imóvel, no caso de o mesmo ser colocado no mercado em condições “normais”, o que pode ser interpretado seguindo as características descritas no parágrafo acima.
Maior participação e flexibilização aos contribuintes
Outra determinação do STJ foi de que o valor da transação declarado pelo contribuinte usufrui da suposição de que se trata de uma quantia condizente com a cotação de mercado, baseado na constante possibilidade de oscilação do valor. Deste modo, o fisco somente poderá entrar com recurso para questionar o valor indicado caso seja instaurado um processo administrativo próprio, apenas para tratar do cálculo. Esta medida traz mais segurança aos contribuintes, além de garantir uma participação mais ativa dos mesmos na declaração e cálculo do tributo, visto que também impossibilita que o fisco imponha arbitrariamente a base de cálculo do ITBI.
Por fim, com base na interpretação do acórdão proferido pela primeira seção do STJ, é possível verificar a criação de um cenário de possível flexibilização da comunicação entre contribuinte e fisco, o que poderá resultar, consequentemente, na redução da carga tributária, levando em conta os critérios que deverão ser seguidos a partir de agora para determinação da base de cálculo do ITBI.
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Caso necessite obter mais informações sobre o tema, estamos à disposição para atendê-lo. Você pode entrar em contato com a Dra. Giovanna Parlangelo, do setor Tributário Contencioso, do AFA Advogados, através do e-mail [email protected].