Como é de conhecimento geral, o município de São Paulo exige irregularmente o ITBI com base no valor venal de referência do imóvel, que via de regra, é muitas vezes maior do que o preço efetivo de compra do imóvel.
Contudo, em atenção aos princípios mais basilares do direito tributário a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos especiais repetitivos e Tema 1.113, estabeleceu alguns parâmetros básicos quando do cálculo do ITBI nas operações de compra e venda de imóveis, sendo elas:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido quando de sua venda e pelo seu valor de venda, não estando, portanto, vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme determina o Código Tributário Nacional – CTN, em seu artigo 148;
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Assim, em regra, o ITBI deve ser calculado com base no valor de compra do imóvel, geralmente, menor do que o valor venal de referência utilizado notadamente pelo Município de São Paulo.
Em vista dessas situações acima descritas, diversos contribuintes ajuizaram ações para obter de volta os valores pagos a maior a título de ITBI e têm obtido êxito, ainda mais com esse novo julgamento do tribunal excepcional – STJ.
Por fim, cumpre esclarecer que, apesar de inúmeras decisões judiciais favoráveis ao contribuinte e do amplo entendimento doutrinário sobre o tema neste mesmo sentido, uma série de municípios mantêm o entendimento contrário e permanecem cobrando valores superiores aos permitidos.
Referidas cobranças, apesar de pautadas na legalidade estrita, podem – e devem – ser combatidas por todos os contribuintes por meio do ingresso de suas devidas ações individuais.
Diante desse complexo tema, a equipe tributária do AFA Advogados encontra-se à inteira disposição para esclarecer eventuais dúvidas.