Regulamentada pela Lei n.º 14.382, de 27 de junho de 2022, a adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento que permite de maneira mais célere o registro na matrícula do imóvel. O procedimento ocorre diretamente no cartório, sem a necessidade de acionar o Judiciário. Dessa forma, o interessado obtém uma solução mais rápida e maior segurança na aquisição de imóveis por promessa de compra e venda.
Como funciona?
Este procedimento é cabível nos casos em que houver impedimento jurídico para a realização do registro do imóvel, recusa para a outorga da escritura ou quando não for possível localizar o vendedor para que proceda com a outorga da escritura.
O requerimento deve ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel mediante a intervenção de advogado que apresentará os documentos necessários para a prenotação. É indispensável a representação por advogado.
Após a prenotação e qualificação pelo registrador, o oficial providenciará a notificação do interessado para que este se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias úteis quanto ao inadimplemento da sua obrigação de outorga da escritura definitiva.
Caso a notificação pessoal seja frustrada, o interessado poderá solicitar a notificação por meio de edital. Quando o imóvel possuir mais de um proprietário, o interessado deverá notificar todos eles.
Vale ressaltar que o registro da adjudicação dependerá da demonstração fática da impossibilidade de lavratura de escritura pública. A adjudicação compulsória pode ser aplicada em diversas situações. Entre elas, estão a morte ou a declaração de ausência do promitente vendedor.
Também se aplica aos imóveis oriundos de grandes loteamentos que, mesmo após a quitação, não foram transferidos definitivamente devido à extinção ou falência das loteadoras.
Quais são os requisitos e quem pode requerer?
São requisitos para a adjudicação:
- a-) existência de provas de aquisição legítima do imóvel;
- b-) a inexistência de previsão do direito de arrependimento no contrato;
- c-) a existência de recusa ou impedimento para a outorga da escritura.
O comprador deve comprovar a quitação do valor previsto na promessa de compra e venda.
Essa comprovação é essencial para o processamento do pedido de adjudicação e o posterior registro do imóvel em seu nome.
Podem requerer a adjudicação compulsória o promitente comprador, seus cessionários, promitentes cessionários, sucessores ou o próprio promitente vendedor.
Assim, é indispensável a representação por advogado e a apresentação dos documentos exigidos.
Importante: Os requisitos são cumulativos e não facultativos
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afastou a exigência de registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Assim, o comprador pode requerer a adjudicação compulsória mesmo sem esse registro.
Desta forma, a adjudicação compulsória se mostra uma ferramenta célere para a regularização de imóveis que se encontram sem a outorga definitiva da escritura pública.
A equipe Cível Empresarial do AFA Advogados se coloca à disposição para esclarecer eventuais dúvidas e regularizar imóveis que se encontram sem a outorga da escritura.
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