Hoje vamos tratar de um assunto muito importante, que é a obrigatoriedade de se manter os documentos do imóvel devidamente registrados e averbados na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, o que muitos não fazem por desconhecimento, gerando transtornos e prejuízos futuros.
Com bastante frequência nos deparamos com matrículas de imóveis sem averbação de construções, constando somente o terreno, o que pode passar por anos despercebido pelo proprietário, até que o mesmo decida vender o imóvel ou integralizá-lo em uma empresa, uma holding familiar. É nesse momento que um negócio de venda, por exemplo, pode ser prejudicado, pois o comprador, do outro lado, também será assessorado e orientado que não será possível fazer a transferência da propriedade do imóvel no cartório competente, a seu favor.
Em alguns casos, quando a área construída já foi informada à Prefeitura, constando no seu cadastro municipal a metragem do prédio, mas não houve a devida averbação dessa nova área na matrícula, no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, o oficial se recusará a registrar a transferência da propriedade ao novo comprador, apontando a exigência após o protocolo.
Mas o que é a matrícula do imóvel? Numa linguagem mais acessível, a matrícula seria o equivalente ao RG da pessoa física, no qual há toda a descrição do imóvel, os seus dados. No histórico da matrícula, há uma sequência cronológica de registros e averbações, que seriam basicamente o resumo de cada ato jurídico realizado, seja uma venda, uma nova área ou um prédio construído, uma restrição, etc. Nas transferências de propriedade usa-se a letra “R.”, e nas averbações, que são os atos de alteração do estado do imóvel, usa-se a sigla com as letras “Av.”
Se o comprador precisar, por exemplo, de um financiamento bancário, a instituição financeira irá analisar a matrícula do imóvel e exigir toda e qualquer averbação necessária, tal como a existência da informação sobre a nova área construída ou novo prédio no terreno, com o seu detalhamento. E se não houver essa averbação, o banco irá recusar o financiamento, bem como poderá recusar a operação bancária se houver outras averbações negativas, de atos restritivos, como um bloqueio judicial oriundo de uma penhora, de uma execução fiscal etc.
Mas como iniciar a regularização da construção do imóvel? Isso dependerá não apenas da assessoria de um advogado especializado, mas da contratação de um engenheiro civil, que fará parte dessa regularização na Prefeitura e também no Cartório de Registro de Imóveis, mediante a apresentação de plantas, croquis e laudos de conformidade da construção, inclusive anexando autorizações de órgãos públicos, se houver risco de contaminação do solo ou se atingir áreas preservadas.
Em termos gerais, abaixo estão relacionados os documentos que serão solicitados:
- Documentos da obra, croquis e mapas, todos elaborados pelo engenheiro, além das guias de INSS e outras taxas pagas, atestando que a obra seguiu todos os trâmites e normas de segurança e proteção ambiental;
- “Habite-se” e a certidão de conclusão da obra, cujos documentos serão emitidos pelo Município;
- Certidão Negativa de Débito (CND);
- Requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis.
Concluindo, manter a documentação legal do imóvel é fundamental para evitar transtornos e prejuízos. O escritório Afa Advogados possui profissionais com experiência em direito imobiliário e contratos, e, em caso de dúvidas, poderá orientá-lo sobre questões relacionadas a este e outros assuntos jurídicos.
