A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo publicou, no dia 20 de junho de 2024, o Provimento CGJ/SP nº 21/2024, que altera a redação do item 229 e insere o subitem 229.2 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, e traz significativas modificações no tratamento dos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis.
Essas alterações decorrem do Conselho Nacional de Justiça, que determinou que as Corregedorias Gerais da Justiça de cada Estado deveriam alterar suas Normas Estaduais do Foro Extrajudicial para se adequarem à forma de celebração dos contratos de alienação fiduciária previstos na Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
Por força da Lei nº 11.076, de 30 de dezembro de 2024, o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 passou a estabelecer que os atos e contratos de alienação fiduciária em garantia ali dispostos podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
No entanto, o Conselho Nacional de Justiça deu nova interpretação ao artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 e, conforme disposto no art. 440-AO do Provimento CNJ nº 149/2023, com a redação alterada pelo Provimento CNJ nº 172/2024, alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça para dispor sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis, visto que anteriormente permitia-se a celebração de contrato com garantia de alienação fiduciária por escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública, sendo irrelevante o valor do bem, com exceção da regra do artigo 108 do Código Civil.
Por sua vez, o artigo 108 do Código Civil determina que a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país deve ser feita mediante escritura pública. Esta limitação confere maior segurança jurídica aos negócios que envolvam imóveis e valores elevados, pois os contratos celebrados que não atendam essa exceção devem ser submetidos à análise de um tabelião de notas para lavratura da escritura pública.
É importante destacar que as administradoras de Consórcio de Imóveis e entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação podem firmar contratos particulares com alienação fiduciária em garantia de bens imóveis com força de escritura pública, sendo exceções à normativa atualmente estabelecida, pois possuem regras próprias em leis específicas, conforme disposto no artigo 45 da Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008 (Lei dos Consórcios), e artigo 61, § 5º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 (Lei do Sistema Financeiro de Habitação).
Com relação às principais alterações trazidas pelo Provimento CGJ/SP nº 21/2024, podemos indicar:
- Forma dos Contratos: Conforme mencionado anteriormente, os contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Com as novas diretrizes, o Provimento CGJ/SP nº 21/2024 reafirma essa possibilidade, porém restringe-a às entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, incluindo cooperativas de crédito, administradoras de consórcio de imóveis e entidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Portanto, os contratos que contenham alienação fiduciária em garantia de bem imóvel e não tenham sido confeccionados por entidade autorizada a operar no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário só poderão ser levados a registros se formalizados por escritura pública.
- Exclusão de Exceções: O Provimento esclarece que as exceções legais à exigência de escritura pública, previstas no art. 108 do Código Civil, não se aplicam aos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis regidos pela Lei nº 9.514/1997, nem aos atos que envolvam cooperativas de crédito, administradoras de Consórcio de Imóveis e entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação.
- Modulação Temporal: Os contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis celebrados por instrumento particular antes da vigência do Provimento CNJ nº 172/2024, ou seja, antes de 12 de junho de 2024, podem ser reconhecidos com força de escritura pública, pois são considerados atos jurídicos perfeitos. É relevante destacar que a data de celebração pode ser comprovada por reconhecimento de firma ou outro meio de prova idôneo.
Conclusão
Como visto, o Provimento CGJ/SP nº 21/2024 visa proporcionar maior segurança jurídica às transações imobiliárias realizadas no estado de São Paulo, alinhando-se às disposições nacionais recentemente modificadas. Ao restringir a forma de celebração dos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis às entidades financeiras autorizadas, busca-se evitar irregularidades e assegurar a validade dos atos jurídicos. Tais mudanças também fortalecerão a proteção aos direitos dos credores fiduciários e devedores fiduciantes, proporcionando um ambiente mais seguro e transparente para as operações imobiliárias.
Em um cenário de constante evolução legislativa e judicial, é fundamental que você e sua empresa estejam assessorados por operadores do direito atentos às atualizações normativas e suas repercussões práticas. A equipe de Direito Societário e Contratos do AFA Advogados está à disposição para sanar eventuais dúvidas e assessorar você e sua empresa no que for necessário para garantir que as transações imobiliárias sejam realizadas em conformidade com o ordenamento jurídico e de forma eficaz.