Fato de enorme relevância entre empresários donos de estabelecimentos comercias que buscam maior segurança financeira sobre o seu negócio, o direito à renovação contratual da locação de imóvel comercial revela ponto estratégico que pode garantir a permanência do locatário por mais cinco anos no imóvel.

 

O que é o direito à renovação contratual em locação comercial?

Assim como em qualquer outra relação contratual, é comum que as partes, depois de encerrado o prazo de vigência do contrato inicialmente estipulado, não mais possuam interesse na renovação e continuidade do contrato.

Não é diferente nos contratos de locação firmados entre proprietários de imóveis comerciais e empresários comerciantes que procuram algum imóvel para instalar seu estabelecimento mediante locação, fugindo do alto custo da compra e venda de determinado imóvel.

É certo que cada relação contratual tem sua determinada relevância e particularidade, razão pela qual o legislador cria e estabelece regras diferentes de acordo com cada tipo de contrato, procurando sempre um equilíbrio de direitos entre as partes.

No caso do Contrato de Locação de Imóvel Comercial, o legislador preocupou-se em estabelecer uma segurança jurídica e financeira ao locatário enquanto empresário comerciante que buscou um imóvel para o duradouro e próspero exercício das atividades de sua empresa no local escolhido.

Basta pensar que eventual e desmotivada ausência de interesse na renovação e continuidade do contrato por parte do locador (proprietário) prejudicaria indevidamente o locatário empresário que, neste caso, carece de uma proteção legal para que sua relação fique mais equilibrada.

Portanto, entende-se como direito à renovação contratual em locação comercial a obrigação do locador (proprietário) em renovar determinado contrato de locação, caso preenchidos todos os requisitos legais a seguir demonstrados, mesmo não sendo este o seu interesse contratual, garantindo, assim, maior segurança ao locatário (inquilino).

 

Quais os requisitos para obter o direito à renovação contratual de imóvel comercial?

Levando em consideração que nem sempre o empresário comerciante consegue renovar seu contrato de locação de forma amigável diretamente com o locador, o locatário se vê obrigado a buscar um assessoramento jurídico para que seja garantido seu direito.

Nesse contato com seu advogado, o locatário poderá ser informado e instruído acerca da eventual necessidade de ajuizamento da denominada Ação Renovatória – meio judicial cabível para que seja garantido o direito em comento.

Para tanto, os principais requisitos estabelecidos pelo Código Civil (Lei n.° 10.406/22) e pela Lei do Inquilinato (Lei n.° 8.245/91), são os seguintes:

 

Além dos requisitos acima mencionados, importante frisar que eventuais obrigações contratualmente previstas para o locatário (inquilino) também deverão ser observadas, obrigatoriamente, quando do ajuizamento da Ação Renovatória.

Um exemplo disto, é o locatário que assumiu a obrigação de contratar um seguro predial porquanto vigente o contrato. Ou seja, neste caso, o inquilino deverá renovar e garantir a existência deste seguro para que seu direito à renovação do contrato comercial esteja assegurado.

Quanto ao prazo de vigência do contrato sobre o qual versa o interesse do locatário na respectiva renovação, destaca-se que é imprescindível uma prévia estipulação de prazo determinado para vigência do contrato em período não inferior à 5 (cinco) anos, exercidos de forma ininterrupta entre as partes.

Com isso, entende-se que no momento inicial da celebração do contrato (firmado por escrito), as partes devem estabelecer uma vigência mínima de 5 (cinco) anos, e que, durante esse período, o contrato não poderá ser suspenso, interrompido ou rescindido.

Sem prejuízo disto, relevante ressaltar que durante o prazo acima, é também imprescindível a exploração de comércio no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.

Ou seja, o inquilino não pode ter exercido atividades distintas a cada ano e, no ano final da vigência contratual, exigir a renovação da locação.

Preenchidos todos os requisitos, é muito provável, portanto, que a respectiva Ação Renovatória será julgada procedente em favor do locatário, conferindo-lhe a renovação e permanência no imóvel por mais 05 (cinco) anos, conforme previsto em lei.

Posto isto e observando os requisitos acima mencionados, é possível compreender o objetivo do legislador e qual o direito que ele procurou proteger em favor do locatário que, para tanto, precisará atender determinadas exigências legais, restando equilibrada a relação contratual.

 

 

Conclusão

Diante do exposto nesta oportunidade, pode-se concluir que o direito à renovação contratual é um ponto bastante estratégico no cotidiano comercial, que, por consequência disto, deve ser bem analisado junto ao corpo jurídico.

Destaca-se que nem sempre o locatário, enquanto empresário comerciante, deve se prostrar diante da ausência do interesse do locador na renovação da locação do imóvel comercial sobre o qual foi instalado o estabelecimento comercial.

Muito pelo contrário, quando ciente do seu direito e observados os requisitos legais, o locatário deve, sim, procurar a via judicial para discussão e garantia do seu direito, visto que o ordenamento jurídico brasileiro se preocupa em lhe garantir uma segurança jurídica e financeira que, por sua vez, garante a função social da empresa.

Por isso, é importante que, diante de uma situação como esta, locatários comerciantes tenham uma assessoria jurídica adequada, que avalie todos os riscos e estudem a possibilidade no ingresso da denominada Ação Renovatória para que, ao final, seu contrato seja renovado por pelo menos mais 5 (cinco) anos.

A equipe Cível Empresarial do AFA Advogados se coloca à disposição para esclarecer eventuais dúvidas e assessorar sua empresa no que for necessário para resguardar seus direitos no que concerne à renovação do Contrato de Locação Comercial.