O que é?
Regulamentada pela Lei n.º 14.382, de 27 de junho de 2022, a adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento que permite de maneira mais célere o registro na matrícula do imóvel. O procedimento é realizado diretamente no cartório, sem a necessidade de acionar o judiciário, garantindo além da rápida solução ao litígio, uma seguridade maior para as pessoas que adquirem imóveis através de promessa de compra e venda.
Como funciona?
Este procedimento é cabível nos casos em que houver impedimento jurídico para a realização do registro do imóvel, recusa para a outorga da escritura ou quando não for possível localizar o vendedor para que proceda com a outorga da escritura.
O requerimento deve ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel mediante a intervenção de advogado que apresentará os documentos necessários para a prenotação. É indispensável a representação por advogado.
Após a prenotação e qualificação pelo registrador, o oficial providenciará a notificação do interessado para que este se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias úteis quanto ao inadimplemento da sua obrigação de outorga da escritura definitiva.
Se frustrada a notificação pessoal, o interessado poderá ser notificado via publicação de edital, no entanto, em caso do imóvel possuir mais de um proprietário, todos deverão ser notificados.
Vale ressaltar que o registro da adjudicação dependerá da demonstração fática da impossibilidade de lavratura de escritura pública. São exemplos que podem ser objeto de adjudicação compulsória: morte ou declaração de ausência do promitente vendedor, casos em que os imóveis são oriundos de grandes loteamentos, e que mesmo após quitados, nunca foram transferidos definitivamente em razão da extinção ou falência das loteadoras.
Quais são os requisitos e quem pode requerer?
São requisitos para a adjudicação: a-) existência de provas de aquisição legítima do imóvel; b-) a inexistência de previsão do direito de arrependimento no contrato; e c-) a existência de recusa ou impedimento para a outorga da escritura.
Necessária ainda a comprovação da quitação pelo comprador do preço ajustado na promessa de compra e venda, haja vista ser condição essencial para o processamento do pedido de adjudicação e consequente registro em favor do adjudicante.
Podem requerer a adjudicação compulsória: o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários, ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, sendo indispensável a representação através de um advogado(a) e a apresentação dos documentos exigidos.
Importante: Os requisitos são cumulativos e não facultativos
Cumpre ainda ressaltar que a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afastou a condição do registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para que o postulante tenha direito à adjudicação.
Desta forma, a adjudicação compulsória se mostra uma ferramenta célere para a regularização de imóveis que se encontram sem a outorga definitiva da escritura pública.
A equipe Cível Empresarial do AFA Advogados se coloca à disposição para esclarecer eventuais dúvidas e regularizar imóveis que se encontram sem a outorga da escritura.
